미국 CPI의 핵심인 미국 주택 가격 동향과 전망 (Feat. 모기지 금리 & OER에 대해)

서론)

최근 미국 주식 방향성의 가장 큰 지표인 CPI 발표는 다음 주 화요일인 2월 14일에 예정되어 있습니다

 

미국의 물가지표는 하향 추세로 돌아선 상태이며 낙관적인 전망을 반영해 지난 1월의 증시 분위기는 상당히 좋았습니다

 

우선 1월의 소비자 물가 지수 예상치는 전년 대비 6.2%로 12월에 발표된 6.5%보다 낮아질 것이라고 전망되고 있습니다

 

유가를 비롯한 각종 소비재의 가격에는 큰 변화가 없는 와중에 긍정적인 시각인 지배적인 이유 중 하나는 CPI의 핵심 지표인 주택 가격이 하락하고 있는 추세를 보이기 때문이라고 합니다

 

사실 미국의 주택 매매 시장이 둔화되고 있다는 뉴스는 많았지만 CPI 상 주택 가격인 OER에는 큰 변동이 없었는데요

 

어떤 이유로 주택 시장이 얼어붙고 있는 상황 속에서 주택 가격의 변화가 크지 않았던 이유와 앞으로의 추세에 대한 전망을 정리해 보도록 하겠습니다

 

1. 미국 주택 가격 동향과 하락 원인

 

코로나 팬데믹 사태 이후 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 미국 주택 가격은 2022년 7월부터 하락세에 진입해 11월에는 전국 기준 -3.6% 정도의 가격 조정을 받았다고 합니다

(S&P 케이스 쉴러 지수 기준)

미국 주택 가격 지수 추이 *20년도 이후 상승한 것에 비하면 최근 하락은 미미한 수준으로 보이네요...

 

주택 가격이 떨어지게 된 가장 큰 원인은 기준금리와 함께 급등한 모기지 금리 때문이라 할 수 있겠습니다

 

미국의 주택 담보 대출 금리인 모기지 금리는 코로나 이전인 2019년에는 3.49~4.51%를 왔다 갔다 하는 수준이었지만 2022년 10월 말에는 7%를 상회하는 수준으로 치솟았네요

 

단독 주택을 기준으로 2020년 연말의 월 상환 이자금은 1,267달러(주택 평균 가격: 31.4만 달러 / 모기지 금리 2% 미만)였던 반면, 2022년 연말 시즌의 월 상환 이자금은 2,359달러(주택 평균 가격: 37.7만 달러 / 모기지 금리: 6% 정도)로 월 상환액이 거의 2배 가량 증가한 셈입니다

 

같은 동네에 같은 집에 살면서도 바로 옆집에 비해 매월 상환해야하는 비용이 2배에 달하니 주택을 구매하려는 사람은 없을 수 밖에 없는 상황이겠네요

 

미국 모기지(주택담보대출) 금리 추이

 

급증한 주택가격과 모기지 금리에 미국의 주택 시장 지수는 코로나 팬데믹 사태까지 떨어졌다가 최근 금리 동결 or 인하에 대한 기대감에 살짝 고개를 든 모습을 보여주고 있습니다

 

미국 NAHB 시장 지수 추이

 

미국의 경우 한국과 같은 변동금리가 아닌 고정금리를 적용해 금리가 올라가도 매물이 쏟아져 나오지는 않는 구조라고 합니다

 

이에 최근 주택 가격 하락은 매도 물량보단 구매력 또는 구매 의지 하락에 의한 현상으로 볼 수 있겠네요

 

2. 미국 주택 시장 구조 (고정 금리 & 고용이 핵심인 시장)

위에서 언급했듯이 미국의 모기지 금리는 고정금리를 적용합니다

 

일반적으로 미국에서 주택을 구매할 경우 10~20%는 자기 자본을 내고 나머지 80~90%의 금액은 모기지 대출을 받는다고 하는데요

 

여기서 모기지 대출은 월급의 28%까지 월 납입할 수 있을 정도만 대출해 준다고 하는데, 결국 안정적인 소득만 보증한다면 모기지 대출을 받고 주택을 구매하는데 아무런 문제가 없게 됩니다

 

이런 구조 속에 과거 저금리 시절 낮은 고정금리로 모기지 대출을 받아 주택을 보유하고 있던 사람이 안정적인 직장이 있다면 금리 변동에 관계없이 보유하고 있는 주택을 매도할 이유는 거의 없게 되겠죠

 

3. 미국 주택 가격과 CPI와의 관계성

 

CPI에서 주택 비용은 실 거래 가격이 아닌 OER(Ownwe's Equivalent Rent - 자가 주거비)로 반영됩니다

 

여기서 OER은 주택보유자에게 "만일 나의 집을 빌려주게 되면 얼마를 받을 것인가?"에 대해 설문조사한 가격이라고 하는데요

 

위에서 언급했듯이 주택 시장 속에서 높은 금리는 주택보유자에게 큰 부담이 없는 구조인데, 설문조사를 할 때 굳이 나의 집을 싸게 내놓겠다는 답변을 할 이유는 없기 때문에 주택 가격의 하락이 CPI에 반영되는 속도는 상당히 느려지게 됩니다

 

주택 경기가 침체되는 분위기 속에서도 1년 이상의 기간이 지나고 나서야 시장 가격이 OER에 반영된다고 하네요

  

OER은 Headline CPI에서는 24%(Rent 비용 포함 시 32%), Core CPI에서는 30%(Rent 비용 포함 시 41%)를 차지할 정도로 CPI의 핵심 지표 중 하나인데, 주택 가격 조사 방식이 낮은 CPI 하락률에 한몫을 담당하고 있었던 것으로 보입니다

 

4. OER 동향

 

견고하게 버티던 OER은 본격적인 이사시즌을 맞아 둔화되고 있는 모습을 보여주고 있다고 합니다

 

미국에서는 신학기 전인 3~5월이 이사시즌이라고 하는데, 집을 팔고 이사를 가려는 사람은 많지만 집을 구매할 사람이 없으니 낮은 가격으로 집값을 업로드하는 사람들이 많아지고 있다고 하네요

 

최근 주택가격의 하락율은 5.6%에 달할 정도로 급격한 떨어지고 있으며 이러한 추세는 곧 OER에 반영될 것이라는 시각이 지배적인 상황입니다   

미국 주택 가격 인하율

결론)

다음주 화요일 1월 CPI발표를 앞두고 CPI에서 가장 큰 부분을 차지하고 있는 주택시장의 구조와 동향을 살펴보았습니다

 

우선 우리나라와는 달리 모기지 금리를 고정금리로 적용하고 있다는 점과 실거래가격이 아닌 설문조사 가격을 CPI에 반영하고 있다는 점은 CPI에서 낮은 주택 가격 하락율의 원인으로 작용하고 있었더군요

 

본격적인 이사시즌을 맞이해 주택가격이 점점 떨어지는 추세가 보이는 만큼, CPI에서도 낮아진 주택가격을 반영해 주었으면 하는 바램을 남기며 글을 마무리합니다

 

감사합니다!